三四线楼市叫跌 土地收入减少地方债务遇难题-凯发k8国际手机app下载

　　自杭州打响楼市降价第一枪后，越来越多的城市加入降价行列。多项统计数据显示，三、四线城市的楼市面临着整体下滑的趋势，而与之相关的土地收入和地方债务问题也受到关注。

　　2月22日，在北京举办的“远见杯”全球宏观经济预测春季年会上，多位学者对中国的地方债务问题提出预警。

　　财政部财政科学研究所所长贾康表示，从地方债高速增长来源看，土地指数比较大，“这个领域如果出现比较大的松动，在某一方面突然回落的话，要加强关注。”

　　去年土地收入大增/

　　财政部公布的2013年全国财政收支情况显示，去年国有土地使用权出让收入4.1万亿元，比上年增加1.3万亿元，增长44.6%，创历史最高；而去年全国公共财政收入总计约为12.9万亿元，同比增长10%，增速创近七年最低；全国公共财政收入和土地出让金收入迎来“冰火两重天”。

　　土地出让金收入的大幅增长与房地产市场的活跃有关。

　　去年土地市场热潮蔓延至二、三线城市，大量土地的集中供应，使得地方政府土地出让金的收入水涨船高。从最近各省(市)公布的2013年预算执行情况看，各省市土地出让金收入剧增，成为地方收入的主要来源。如江西省国有土地使用权出让收入1210.7亿元，而税收收入为1177.7亿元，土地收入超过税收收入。

　　部分地方政府患上严重的土地依赖症，如果房价上涨，地方政府可以继续维持高的土地收入增长，如果房价下跌，土地出让收入将成为一个不得不面对的问题。

　　与一、二线城市火爆的土地市场相反，不少三、四线城市表现低迷。据中国指数研究院统计，今年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，其中有34个是三、四线城市。

　　如果土地市场低迷，则意味着地方土地收入的减少。而对地方政府而言，土地出让金是政府债务还款的主要来源之一。据审计署消息，截至2013年6月底，地方政府债务约10.9万亿元。根据审计署此前对36个地区债务审计报告，超过半数地方政府指望“卖地还钱”，21个地方政府承诺以土地出让收入为偿债来源。因此，在部分地方偿债高峰到来时，土地收入更加被倚重，这关乎着债务的解决。

　　贾康认为，“地方债务局部有明显的压力，在某些项目上也有特定的一些风险因素，特别是它的不透明，运行之间的透明度是理性负债的方式，形成这样地方不同层面上的债务，其带来就是风险往往不能够有效防范于未然，社会代价非常高。”

　　民生证券研究院副院长管清友说，债务风险的爆发只是一个时间形式和程度问题，“通过债务弹性计算，2012年以后三四个单位的债务才能创造一个单位的gdp，债务滚动的压力越来越多，通过债务扩张推动经济增长的压力越来越大。债务风险产生了非常强的基数效应，企业的融资非常困难”。

　　北京联办旗星风险管理有限公司首席经济学家任若恩则更进一步对《每日经济新闻》记者表示，地方债务的问题很易爆发，从行业方面来看，煤炭行业的债务问题最严重。“地方债的问题，真正爆发可能将是明年或者后年的事。”

　　求解地方债难题/

　　审计署报告称，截至2012年底，有3个省级、99个市级、195个县级、3465个乡镇政府负有偿还责任债务的债务率高于100%。

　　贾康认为，负债率高的地方政府债务违约风险较高，“虽然地方债总量安全，但是债务增长较高又有较大幅度的地方，对土地的依赖度较大，市场出现变化时要加强关注。”

　　如何化解地方政府债务危机也成了各界思考的热门课题。从地方政府出台的各类化解债务的管理办法看，土地收入、融资平台、国企收益、出售资产等方式均纳入考虑范围。其中，抛售资产是债务危机到来时的通常做法。

　　任若恩表示，无论是政府还是企业，到最后抵债的时候只好出售资产，通过出售资产解决债务从原理上说肯定是可以，但还存在一定的约束条件，“虽然说债务形成优良资产，但要看在什么意义上判断它是否是优良资产，如果从公共服务角度看，政府投资的资产是优良资产，但从投资回报来看，它不是优良的资产，因为现金流无法覆盖本金和利息”。

　　此外，资产还受到出售价格和出售机制的影响。任若恩表示，有很多资产是没有相应的市场机制来出售的，而且历史经验告诉我们，当你想出售资产的时候，那个资产价值会让你非常失望，“这些因素考虑进去，其实用变卖资产解决债务问题往往是最后不得已的一招。”

　　贾康认为，地方债务解决的可行性思路是，财政体系应该从完善立法开始，把地方债务阳光化，和市场更有效地按照现代经济来对接，实现规范化、阳光化的发展。